不動産業界に注目しています

株式投資を始めてから8年くらいになります。2年くらい前からは相場環境を見ながら、テーマを決めて投資をしています。2012年の10月頃からは不動産業界に注目をしています。大手不動産会社、倉庫会社、上場不動産投資信託等に投資をしています。共通する点は優良な不動産を保有しているという点です。これらの銘柄に投資をしている大きな理由は、今後、インフレーションが予想されるからです。同じ不動産業界でも、土地をあまり保有していないパワービルダーやマンションディベロッパー等には投資をしていません。日本は長いことデフレーションの時期にありました。自分がアルバイトを始めた頃にはすでにデフレーションの時期にありました。大学生の頃から少しずつ貯蓄をしていましたが、大学生の頃に作った定期預金の金利が一番高かったです。金利を下げても景気が良くならないため、多くの資金供給がされています。しかし、今のところ、そのお金は銀行にだぶついており、うまく回っていません。このような状況がそろそろ変わってくると予想しているのです。十分にたぶついているお金は、2012年12月より不動産や株式に向かいつつあります。また、為替相場も円安に転じました。円安になれば、海外資金が流入しやすくなり、さらに不動産や株式が買われる状況になります。その先回りをしているのです。土地を多く保有している銘柄を買っておけば、含み益がどんどん膨れ上がります。高値で売り抜けることも可能ですし、土地に建物を建設したり、再開発をしたりして売却すれば、大きな収益を得ることができます。個人で直接的に土地や建物を保有しても付加価値を付けて売ることはなかなか難しいですが、これらを手掛けている企業であれば、簡単なことです。個人投資家としては、これらの企業に投資をすることで手間もかけることなく、インフレーションの恩恵を受けることができるのです。なお、不動産関連銘柄に投資をするなら老舗企業がお勧めです。

賢い賃貸物件選びのコツ

賃貸物件の情報は、今やネットで掃いて捨てる程収集できますが、その情報量の多さゆえに混乱してしまったり、不動産屋の営業マンの強い押しが苦手という話もよく耳にします。私は元不動産屋なのですが、業界の裏側を少しお教え致しますので、お部屋探しの前に一読頂けると参考になると思います。まず第一のお部屋探しのポイントは情報収集です。情報は多いに越したことはありません。実際の候補物件を見つけなくとも、そのエリアでの希望間取りの相場感覚を事前に持つ事は不動産屋との交渉を有利にできます。交渉といっても賃下げ等だけではなく、物件紹介自体も交渉事だと思ったほうが良いです。ここで少し賃貸業界の裏側をお話します。賃貸不動産屋の中には、賃貸物件の管理だけしている所と賃貸物件の仲介だけしている所、両方している所があります。不動産屋の殆どは両方しています。不動産屋の収入源には色々種類があるのですが、ここでは大きく分けて3つご紹介します。ひとつは仲介手数料です。賃貸借契約を結ぶ際の一時的なものですが、家賃の1ヶ月分を上限に、貸主借主双方から徴収できます。二つ目は管理料です。例えばアパートの定期清掃や入居者からの家賃徴収、全般的な問い合わせ窓口として貸主から徴収します。家賃の5%程度が殆どですが安定的な収入源となります。最後に家賃収入があります。不動産屋が自ら貸主となる場合です。自社で所有している賃貸物件のほかに、借上げ契約と言われるものが有ります。例えば1世帯5万円の部屋が10戸あるアパートを、空室に関わらず40万円で借りるというものです。この場合、8室以上入居していれ不動産屋は利益が出るわけです。逆に7室以下の場合赤字になるわけです。つまり、賃貸不動産屋は他社が管理している物件よりは自社の管理している物件に入居してもらったほうが旨いわけです。更に、借上げしている物件は真っ先に満室にしたいと思うのが常です。営業マンの押しが強すぎるのは、ノルマの関係や個人的な問題も多いかと思われますが、上記の様な構造的な部分も関わっていることを念頭に置いておくと良いでしょう。

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